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Vous souhaitez agrandir votre espace de vie sans pour autant déménager, mais vous habitez au dernier étage d’un immeuble ou votre terrain est trop petit ou trop étroit pour accueillir une extension en plan ?  Vous ne voulez tout simplement pas rogner sur votre espace extérieur ?

 

La surélévation, également appelée exhaussement d’immeuble ou de maison, permet de gagner de la surface habitable sans modifier l’emprise au sol de votre habitation. Elle consiste à déposer totalement ou partiellement  la toiture existante, à rehausser les murs et la charpente existante, et à réaliser une nouvelle toiture.

 

Points à vérifier en amont de votre projet, démarches à effectuer, aspects techniques, coût moyen d’une surélévation… : voici quelques points clés à prendre en compte avant de vous lancer !

 

 

Première étape : consultez les règles d’urbanisme de votre localité

 

Par définition, une surélévation crée de la surface habitable : elle doit donc se conformer à une réglementation très précise. Pour vérifier ce que vous êtes en droit de réaliser, rapprochez-vous des services d’urbanisme de votre commune. En consultant le PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui s’applique à la zone sur laquelle votre logement se situe (ou le Plan d’occupation des Sols pour les communes n’étant pas encore passées au PLU), vous aurez une visibilité sur les conditions que vous devez respecter.  Vous pourrez ainsi calculer la surface habitable supplémentaire que vous pouvez créer, les hauteurs et distances à respecter, les matériaux que votre commune autorise pour les toits et façades…

 

N’hésitez pas à consulter également le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE) de votre département, qui pourra vous orienter dans votre projet.

 

 

Quelles sont les autorisations nécessaires pour réaliser une surélévation d’immeuble ou de maison ?

 

Les projets de surélévation sont généralement soumis à l’obtention d’un permis de construire, (une déclaration de travaux suffit parfois, le plus simple étant de se rapprocher de sa mairie pour bien cadrer l'autorisation nécéssaire à votre projet). Certaines communes imposent également l’obtention d’un permis de démolir.

 

De plus, si vous habitez dans une zone dite ABF, c’est-à-dire à moins de 500 mètres d’un monument historique, votre projet de surélévation devra obtenir l’accord préalable de l’Architecte des Bâtiments de France. Avec les délais d’instruction et de recours aux tiers,  il vous faudra donc compter entre 5 et 6 mois entre le dépôt de votre demande de permis de construire et le début de vos travaux de surélévation.

 

Enfin, vous avez l’obligation de faire appel à un architecte si la surface habitable totale de votre habitation dépasse 150 m² après travaux.

 

Et bien évidemment, si vous habitez en copropriété, il vous faudra obtenir l’autorisation de votre syndicat de copropriétaires avant d’entreprendre vos travaux.

 

 

Quels sont les aspects techniques à prendre en compte ?

 

Rehausser votre toiture ou créer un niveau supplémentaire à votre habitation est une opération très délicate, car elle ajoute une charge supplémentaire, qui peut déstabiliser le bâtiment existant. Il est donc essentiel de vérifier que la structure existante est saine et que les murs porteurs et les fondations sont capables de supporter la surcharge qu’induira votre surélévation. Pour cela, faites appel à un professionnel (bureau d'étude structure ou ingénieur béton), qui effectuera sondages et calculs techniques, et vous fera un rapport de l’état et de la résistance des structures porteuses de votre habitation, et de la charge supplémentaire qu’elles peuvent supporter.

 

Si vos fondations ou vos murs ne sont pas en état de supporter les surcharges, vous devrez les faire renforcer, ce qui peut générer un surcoût non négligeable à prendre en compte en amont du projet.

 

Pour ces raisons de contraintes de charge, la surélévation en ossature bois est généralement préférée à la surélévation en maçonnerie. Cinq fois plus léger que le béton, le bois permet de réaliser les éléments porteurs (poteaux, poutres, charpente),  le nouveau plancher de l'étage et les murs, en limitant la surcharge de l’ouvrage. Autre avantage, ce mode constructif permet un chantier rapide (les éléments étant préfabriqués et plus simple à manipuler), ce qui limite les désagréments pour les habitants, ainsi que le risque de dégât des eaux.

 

 

La RT 2012 s’applique-t-elle à votre projet de surélévation ?           

 

La RT 2012 (pour réglementation thermique 2012) impose certaines exigences en termes de performance énergétique, qui s’appliquent dans certains cas, aux surélévations.

 

Ainsi, dans le cas d’une surélévation de maison individuelle, l’espace créé doit respecter la RT 2012 dès que sa surface Srt est supérieure ou égale à 100 m².

Pour les extensions d’autres bâtiments, la RT 2012 s’applique lorsque la surface Srt créée dépasse les 150 m² ou dès que votre projet de surélévation génère une augmentation de plus de 30% de la surface Srt de l’habitation existante.

 

Dans la plupart des cas, au vu des surfaces concernées, c’est plutôt la RT existant par élément qui s’appliquera à votre projet d’extension.

 

 

Quel est le prix d’une surélévation ?

 

Difficile d’estimer un budget précis pour un projet de surélévation de maison tant les configurations possibles sont multiples et les travaux à effectuer, dépendants de la qualité de la structure existante.

 

Pour avoir un ordre d’idée, le prix moyen d’un projet de surélévation sur structure saine oscille entre 1200 et 2000 € du mètre carré.

 

Si vos travaux nécessitent la présence d’une grue ou d’échafaudages sur le domaine public (rue, place, etc.), ils devront faire l’objet d’une déclaration et un droit d’occupation du domaine public vous sera facturé au prorata des jours d’occupation.

 

Autre point à prendre en compte dans le coût de votre projet : la revalorisation par les services fiscaux de vos taxes foncières et d’habitation.

 

Surélever sa maison ou son appartement reste une opération financièrement rentable, surtout en zone urbaine, car elle permet de créer de la surface habitable au coût de de la construction (généralement inférieur à celui du foncier). C’est d’autant plus intéressant si vous devez refaire une toiture en mauvais état ou reprendre le ravalement de votre habitation. La surélévation permet également de créer des surfaces atypiques, des terrasses, ou encore d’intégrer en toiture des sources de production d’énergie renouvelable, qui augmenteront la valeur de votre bien.

 

Notez toutefois que sur ce type de travaux, la garantie décennale est un prérequis si vous souhaitez revendre votre bien, même au-delà des dix ans. Il est donc fortement recommandé de confier la maitrise d’œuvre de votre projet de surélévation à des artisans expérimentés qui garantiront la bonne façon et la pérennité de votre investissement, et dont les assurances pourront intervenir en cas d’éventuelles malfaçons. L’accompagnement par un architecte, outre la prise en charge des formalités du chantier et de son suivi, apportera également une réelle valeur ajoutée dans la conception de votre nouvel étage et dans son intégration à l’existant.

 

Dernier conseil : en tant que maitre d’ouvrage, n’oubliez pas de souscrire une assurance dommage-ouvrage !
 

 

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