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Agrandissement de votre maison : tout faire dans les règles de l’art

Pour gagner de l’espace et améliorer son confort de vie sans pour autant déménager, il y a 2 grandes stratégies. La première consiste à exploiter des pièces perdues en les aménageant pour les rendre habitables. La seconde, un peu plus impactante en termes de travaux (et de démarches !) consiste à se lancer dans la construction de nouveaux espaces, en gagnant des mètres carrés par les côtés ou par le haut. Vous avez envie de voir plus grand ? Nous faisons pour vous le point sur les démarches indispensables à réaliser.

Préparer un agrandissement de maison

Règles d’urbanisme : consultez-les avant de vous lancer !

 

Nouvel usage d’un espace « perdu », surélévation ou extension : on parle d’agrandissement de maison dès lors que le projet crée de la surface habitable. Dans tous les cas, la première chose à faire quand on se lance dans la conquête de l’espace, c’est de vérifier ce qu’on est en droit de faire !
Pour cela, une solution simple et sûre : vous rapprocher des services d’urbanisme de votre commune et consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui s’applique à la zone sur laquelle votre logement se situe ou le Plan d’occupation des Sols (POS) pour les communes n’étant pas encore passées au PLU.  

 

En consultant le PLU, vous pourrez :

 

  • vérifier si le terrain sur lequel vous prévoyez de réaliser votre agrandissement de maison est constructible ˗ un contrôle essentiel avant toute autre démarche,

 

  • calculer l’augmentation de surface habitable que vous pouvez réaliser (création de surface ou modification de la destination d’un local existant),

 

  • bien prendre en compte les conditions qui s’appliquent à votre projet : les hauteurs et distances à respecter (par exemple la distance entre vos futures fenêtres et la limite de propriété des voisins ou encore la hauteur maximale de votre bâtiment), les matériaux envisageables pour les toits et façades… Le niveau de détails pouvant aller jusqu’à la palette de teintes disponibles pour vos crépis, cadres de fenêtres et volets !

 

  • connaître les servitudes de voisinage et d’utilité publique à respecter, telles que l’accès à la voie publique, les passages de canalisations de gaz, les lignes à haute tension ou téléphoniques…
Si vous habitez à moins de 500 m d’un monument historique, et donc que vous résidez dans une zone dite ABF, n’oubliez pas que tout projet modifiant l’aspect extérieur de votre habitation sera soumis à l’accord préalable de l’Architecte des Bâtiments de France.
Ceci est valable pour les projets d’extension de maison et de surélévation, mais également dans le cadre d’un projet d’aménagement de combles qui vise à créer des ouvertures dans la toiture ou même à modifier l’aspect des fenêtres de toit existantes.

 

 

Formalités administratives, procédures et délais : menez votre agrandissement dans les règles de l’art !

 

Si la surface au sol que vous souhaitez créer est inférieure à 5 m² et sa hauteur inférieure à 1,5 m (et si vous n’habitez pas à moins de 500 m d’un monument historique…), vous n’avez pas de formalités particulières à effectuer.
Mais étant donnés les critères très limitatifs de cette exemption, il est à peu près certain que pour être dans les règles, votre projet d’agrandissement devra faire l’objet soit d’une déclaration préalable de travaux, soit d’un permis de construire !

 

Déclaration préalable de travaux ou permis de construire ?

 

Au sein d'une commune fonctionnant sous le régime du PLU ou du POS, vous devez réaliser une déclaration préalable de travaux si votre projet d’agrandissement crée une surface habitable inférieure à 40 m².
Dans les autres cas, un permis de construire est obligatoire, de même que pour les projets d’agrandissement de moins de 20 m² qui :

 

  • modifient la façade de la maison ou modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment situé à moins de 500 m d’un monument historique,
  • changent la destination d’un local,
  • créent des niveaux supplémentaires (surélévation).
Petite subtilité qui a son importance : si après vos travaux d’agrandissement, la surface totale de votre habitation dépasse les 150 m² et si la surface habitable créée dépasse les 20 m², vous devrez également obtenir un permis de construire avant de vous lancer.
Enfin, l'intervention d'un architecte sera également obligatoire si la surface habitable totale de votre maison dépasse 150 m² après travaux (depuis le 1er mars 2017).

 

Pour effectuer votre déclaration préalable de travaux, vous devez :

  • compléter le formulaire de déclaration et y associer un plan de masse de la maison, ainsi qu’un schéma représentant les modifications apportées aux façades (avant travaux / après travaux),
  • déposer le dossier, généralement en 3 exemplaires, à la mairie, contre un reçu,
  • conserver un exemplaire pour vous !

 

Le délai d’instruction est d’un mois. Pensez à bien afficher sur votre façade la mention de non-opposition ou la notification de prescription, pendant toute la durée des travaux (et au moins pendant 2 mois si vos travaux durent moins longtemps). Attention : la décision de non-opposition n’est définitive qu’en l’absence de recours ou de retrait. Sachez en effet que :

  • dans le délai de 2 mois à compter de son affichage sur le terrain, sa légalité peut être contestée par un tiers devant le tribunal administratif,
  • dans le délai de 3 mois après la date de la déclaration préalable, l’autorité compétente peut la retirer, si elle l’estime illégale.

 

Il est donc préférable d’attendre un délai de 2 mois après notification avant de vous lancer. Et pour conserver des relations de bon voisinage, parlez de votre projet à vos voisins !

Vous devez déposer votre dossier de demande de permis de construire en plusieurs exemplaires (généralement 4) dans la mairie de votre commune.

 

Il est constitué, à minima :

  • du formulaire de demande de permis de construire, à retirer en mairie,
  • du plan de situation du terrain (échelle comprise entre 1/500 et 1/25000),
  • du plan de masse des constructions à édifier, des surélévations ou des extensions,
  • des plans de façades de la maison avant et après travaux,
  • du volet paysager (c’est-à-dire la façon dont le projet s’intègre dans le paysage actuel).

 

Pensez bien à conserver un exemplaire de votre demande !

 

Si votre dossier est complet, vous recevrez sous 15 jours un avis de réception précisant la date et le numéro de l’enregistrement de votre demande, ainsi que le délai d’instruction. Ce délai est généralement de 2 mois, mais peut atteindre 4 mois si l’accord des Bâtiments de France est nécessaire.

 

Vous n’avez pas reçu de réponse de la mairie à l’issue du délai d’instruction ? C’est, qu’en principe, elle ne s'oppose pas à votre projet. Par mesure de sécurité, mieux vaut demander à la mairie un certificat attestant de son absence d'opposition à la réalisation du projet.

 

Une fois votre demande de permis acceptée, vous devez l’afficher sur votre façade pendant 2 mois : c’est après ce délai de recours aux tiers que vous pourrez débuter sereinement votre chantier.

 

Le point sur l’application de la RT2012

 

Dans le cas d’un agrandissement, la règlementation thermique s’applique si un nouvel espace est créé et accolé au bâtiment existant, si des combles sont aménagés et nécessitent une surélévation du faîtage de la toiture d’au moins 1,80 m ou si un étage est ajouté à un bâtiment existant. Les règles appliquées dépendent alors de la surface créée.

A noter > depuis fin 2014, les exigences ont été réduites pour les permis de construire déposés après le 1er janvier 2015 pour des maisons individuelles :

 

  • < 50 m² : application de la RT existante par élément

  • Entre 50 et 100 m² : application de la RT2012 intermédiaire

  • 100 m² : application de la RT2012 complète

 

> En savoir plus sur la RT2012 

 

Une fois les travaux effectués… encore quelques démarches à réaliser !

 

Ça y est, vos nouveaux mètres carrés sont bien concrets ! Il vous reste 3 démarches à réaliser.

 

  • N’oubliez pas d’envoyer votre déclaration d'achèvement de travaux (DAACT) aux services de l'urbanisme de votre commune pour obtenir l’attestation de non contestation. 
  • Vous devez également déclarer, dans les 90 jours suivant la réalisation du projet, l’augmentation de votre surface habitable aux impôts, qui recalculeront la taxe d’habitation et la taxe foncière de votre logement.
  • Enfin, communiquez bien ce changement à votre assurance pour qu’elle mette à jour votre contrat habitation.

 

 

Last but not least : faites-vous accompagner par des professionnels !

 

Pour la conception et la gestion de votre projet

 

Si le recours à un architecte n’est obligatoire qu’à partir du moment où la surface habitable dépasse les 170 m², son accompagnement dans la conception et la réalisation de votre projet d’agrandissement de maison constitue une réelle valeur ajoutée. Au-delà de la gestion – fort appréciable – des aspects techniques, réglementaires et budgétaires de votre chantier et de sa coordination, il vous apportera une vision globale sur votre projet. Idéal pour assurer la cohérence entre partie existante et nouvel espace, envisager des reconfigurations auxquelles vous n’auriez pas forcément pensé (déplacer une entrée, redistribuer des pièces…), bref, trouver la réponse architecturale dans laquelle vous aimerez vivre !

 

Pour la qualité des réalisations

 

Vous êtes fixé sur les plans et souhaitez réaliser vous-même votre projet ? A moins d’être un professionnel du bâtiment, confiez la maîtrise d’œuvre à des artisans expérimentés qui garantiront la bonne façon et la pérennité de votre investissement, et dont les assurances pourront intervenir en cas d’éventuelles malfaçons. Passer par des professionnels qualifiés est également un prérequis pour l’obtention des aides et subventions auxquelles vous pouvez prétendre dans le cadre de votre projet. Sachez également que la garantie décennale est un prérequis si vous souhaitez revendre votre bien, même au-delà des 10 ans. Enfin, en tant que maître d’ouvrage de votre agrandissement de maison, n’oubliez pas de souscrire une assurance dommage-ouvrage pour vous couvrir en cas de malfaçon ou de sinistre !

 

 

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