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Pour agrandir son espace de vie et améliorer son confort sans pour autant déménager, deux options sont envisageables. La première consiste à aménager des espaces perdus pour les rendre habitables, la seconde à se lancer dans la construction de nouveaux espaces qui viendront s’intégrer à votre habitation existante.

Vous avez déjà une idée du type d’agrandissement que vous voulez faire réaliser et souhaitez creuser la question ? Vous cherchez des informations plus générales sur les règles à respecter dans un projet d’agrandissement, les formalités à accomplir, le prix moyen par type de projet ? On vous dit tout !

Comment agrandir sa maison

Agrandir sa maison : les différentes options

Extension de maison

Si la surface de votre terrain le permet, l’extension de maison est une option intéressante. Que vous envisagiez un agrandissement dans la continuité architecturale de votre maison ou bien un module qui lui apporte une touche résolument moderne, vous devez commencer par faire appel à un professionnel pour vérifier que votre projet, tel que vous l’imaginez, est bel et bien réalisable.

La surélévation

Votre terrain est trop étroit ou trop petit pour accueillir une extension, vous habitez au dernier étage d’un immeuble, ou bien vous souhaitez tout simplement préserver l’espace qui est alloué à votre jardin ? La surélévation (également appelée exhaussement de maison ou d’immeuble) est la solution idéale pour agrandir son logement sans toucher à son emprise au sol.

L’aménagement de combles

L’aménagement de combles ou de pièces perdues (c’est-à-dire non comptabilisées initialement dans la surface habitable – cave, garage…) est bien souvent la solution la plus immédiate, mais aussi la plus simple en termes de démarches et la plus économique lorsqu’on se lance dans la conquête de l’espace. C’est également l’occasion d’améliorer les performances thermiques et d’ajouter de la valeur à son logement.

Le cas de l’aménagement de loft

Ancienne usine, entrepôt… L’aménagement d’un loft suppose bien souvent de créer de la surface de plancher – en créant une mezzanine avec plus de 1m80 de hauteur sous plafond par exemple - pour exploiter pleinement les volumes qu’offrent ces surfaces atypiques, il s’agit donc bien d’un projet d’agrandissement puisque vous allez créer de la surface habitable.

Avant de lancer votre projet d’agrandissement : consultez les règles d’urbanisme de votre commune

Agrandissement et règles d’urbanisme

Surélévation, extension, ou plus modestement changement de destination d’un espace « perdu » : dès que votre projet crée de la surface habitable, la première des choses à faire est de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui s’applique à la zone sur laquelle votre logement se situe (ou le Plan d’occupation des Sols pour les communes n’étant pas encore passées au PLU). Cette démarche se fait auprès des services d’urbanisme de votre commune que vous trouverez le plus souvent en mairie.

En consultant ce PLU, vous pourrez :

  • vérifier si le terrain sur lequel vous prévoyez de réaliser votre agrandissement de maison est constructible (dans le cas d’une extension de maison) ;
  • trouver les servitudes d’utilité publique et de voisinage à respecter, telles que les passages de canalisations de gaz, l’accès à la voie publique, les lignes à haute tension ou téléphoniques…
  • et bien prendre en compte les modalités qui s’appliquent à votre projet : l’augmentation de surface habitable à laquelle vous pouvez prétendre (création de surface ou modification de la destination d’un local existant), les hauteurs et distances à respecter (par exemple la hauteur maximale de votre bâtiment ou bien la distance entre vos futures fenêtres et la limite de propriété des voisins…), les matériaux et teintes autorisés pour les toits, façades, crépis, cadres de fenêtres, volets…

Si vous habitez à moins de 500 mètres d’un monument historique (zone ABF), tout projet modifiant l’aspect extérieur de votre habitation devra obtenir l’accord préalable de l’Architecte des Bâtiments de France. Cette autorisation préalable s’applique également à un projet d’aménagement de combles qui viserait à créer des ouvertures dans la toiture ou même à juste modifier l’aspect des fenêtres de toit existantes.

Quelles sont les formalités administratives, procédures et délais qui s’appliquent à votre projet d’agrandissement de maison ?

Agrandissement et formalités administratives

Vous souhaitez créer une surface au sol inférieure à 5 m², sur une hauteur inférieure à 1,5 m et vous n’habitez pas à moins de 500 mètres d’un monument historique ? Vous n’avez pas de formalités particulières à effectuer. Etant donnés les critères très limitatifs de cette exemption, il est à peu près certain que pour être dans les règles, vous devrez déposer soit une déclaration préalable de travaux, soit un permis de construire.

Vous devrez effectuer une déclaration préalable de travaux si votre projet d’agrandissement crée une surface habitable inférieure à 20 m² (40 m² dans le cas des communes fonctionnant encore avec un POS – plan d’occupation des sols - ou régies par un PLU).

Dans les autres cas, c’est la demande de permis de construire qui s’appliquera, de même que pour les projets d’agrandissement de moins de 20m² qui :

  • modifient la façade de la maison ou modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment situé à moins de 500 mètres d’un monument historique ;
  • changent la destination d’un bâtiment et supposent une intervention sur sa structure.
A noter
Si après vos travaux d’agrandissement, la surface totale de votre habitation dépasse les 150 m² et que vous créez plus de 20 m² de surface habitable supplémentaire, votre projet sera également soumis à l’obtention d’un permis de construire.Enfin, l’intervention d’un architecte sera également obligatoire si la surface habitable totale de votre maison dépasse 150 m² après travaux

Pour effectuer votre déclaration préalable de travaux :

  • complétez le formulaire de déclaration en y associant un schéma des modifications apportées aux façades (avant travaux / après travaux) ainsi qu’un plan de masse de la maison ;
  • déposez le dossier dans le nombre d’exemplaires demandé à la mairie ;
  • et conservez un exemplaire pour vous, ainsi que le reçu que vous aura délivré la mairie.

Le délai d’instruction est d’un mois. Pensez à bien afficher sur votre façade la mention de non opposition ou la notification de prescription, pendant toute la durée des travaux.

Attention, la décision de non-opposition ne sera définitive qu’en l’absence de recours ou de retrait :

  • dans le délai de deux mois à compter de son affichage sur le terrain, sa légalité peut être contestée par un tiers devant le tribunal administratif ;
  • dans le délai de trois mois après la date de la déclaration préalable, l’autorité compétente peut la retirer, si elle l’estime illégale.

Il est donc recommandé d’attendre un délai de deux mois après notification avant de commencer vos travaux, et de parler de votre projet à vos voisins !

Vous devrez déposer votre dossier de demande de permis de construire en plusieurs exemplaires dans la mairie de votre commune. Pensez bien à conserver un exemplaire de votre demande !

Si votre dossier est complet, vous recevrez sous 15 jours un avis de réception précisant la date et le numéro de l’enregistrement de votre demande, ainsi que le délai d’instruction (deux mois généralement, quatre mois dans le cas d’un accord préalable de l’Architecte des Bâtiments de France).

Si vous n’avez pas reçu de réponse de la mairie à l’issue du délai d’instruction, c’est qu’en principe, elle ne s’oppose pas au projet pour lequel vous avez déposé votre demande de permis. Demandez par sécurité à votre mairie un certificat qui atteste de son absence d’opposition à la réalisation de votre projet.

Une fois votre demande de permis acceptée, vous devrez l’afficher sur votre façade pendant 2 mois : une fois ce délai de recours aux tiers passé, vous pourrez débuter votre chantier.

Pensez à envoyer votre déclaration d’achèvement de travaux (DAACT) aux services de l’urbanisme de votre commune pour obtenir l’attestation de non contestation. Pensez également à déclarer aux impôts l’augmentation de votre surface habitable dans les 90 jours suivant la réalisation du projet et à communiquer les changements à votre assurance pour qu’elle mette à jour votre contrat habitation.

Budget : évaluez le prix de votre projet d’agrandissement de maison.

Prix d’un agrandissement

Cela va sans dire, le prix d’un projet d’agrandissement varie énormément en fonction du type de travaux, du choix des matériaux et de la destination des pièces que les espaces habitables créés accueilleront. Pour avoir une idée précise du coût de votre projet, il vous faudra comparer plusieurs devis de professionnels du bâtiment.

Voici néanmoins quelques ordres de prix moyens au mètre carré, pour vous permettre d’estimer dans les grands chiffres votre budget.

  • Prix moyen d’une surélévation : entre 1800 et 2500 €
  • Prix moyen d’une extension de maison : entre 1500 et 2200 €
  • Prix moyen d’un aménagement de combles simple avec isolation intérieure et aucune intervention sur la couverture et les planchers : entre 400 et 600 €, sans compter les travaux de raccordement (eau, électricité), le rajout éventuel d’un escalier, le mode de chauffage…

Dans votre budget global, n’oubliez pas de prendre en compte la revalorisation de la valeur locative de votre habitation - et donc vos taxes foncières et d’habitation - au prorata des mètres carrés de surface habitable supplémentaire créée, et une éventuelle revalorisation de votre assurance habitation.

Bon à savoir

Si votre habitation date de plus de 2 ans et si votre projet d’agrandissement augmente de moins de 10% votre surface habitable initiale, vous pourrez alléger votre budget en améliorant votre confort grâce au Crédit d’Impôt Transition Energétique, à la TVA à 5,5% sur les travaux relatifs à la mise en œuvre d’une isolation et d’un chauffage performant, et aux Certificats d’Economies d’Energie.

Enfin : faites-vous accompagner par des professionnels !

Agrandissement et règles d’urbanisme

Le recours à un architecte n’est obligatoire qu’à partir du moment où la surface habitable totale dépasse les 150 m², mais son accompagnement dans la conception et la réalisation de votre projet d’agrandissement vous apportera une réelle valeur ajoutée, tout particulièrement si vous souhaitez faire réaliser une extension, une surélévation ou un aménagement de loft.

Au-delà de la gestion fort appréciable des aspects techniques, réglementaires et budgétaires de votre chantier et de sa coordination, il vous apportera une vision globale sur votre projet et proposera des pistes auxquelles vous n’auriez pas forcément pensé.

Vous avez une vision très précise de ce que vous souhaitez réaliser et comptez entreprendre vous-même les travaux d’agrandissement de votre maison ? A moins d’être un professionnel du bâtiment, c’est un pari assez risqué, car un agrandissement de maison impacte quasiment toujours la structure du bâtiment existant et donc la sécurité de ses habitants. Confiez la maîtrise d’œuvre à des entrepreneurs expérimentés qui garantiront la bonne façon et la pérennité de votre investissement, et dont les assurances pourront intervenir en cas d’éventuelles malfaçons. Sachez également que la garantie décennale est un prérequis si vous souhaitez revendre votre bien, même au-delà des dix ans. Enfin, en tant que maître d’ouvrage de votre agrandissement de maison, il est obligatoire de souscrire une assurance dommages ouvrage pour vous couvrir en cas de sinistre ou de malfaçon.

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